Zakup nieruchomości - etapy

Rezerwacja nieruchomości

Kiedy już znajdziecie Państwo nieruchomość, którą zdecydowaliście się zakupić, konieczne będzie wpłacenie depozytu rezerwacyjnego. W celu usunięcia nieruchomości z rynku, potencjalny nabywca zazwyczaj wpłaca kaucję w wysokości od 6 000 do 10 000 euro (kwota ta różni się w zależności od ceny zakupu nieruchomości). Depozyt ten może zostać wpłacony do agencji nieruchomości lub na konto kancelarii prawnej.

Depozyt rezerwacyjny zostanie zwrócony jedynie w przypadku odstąpienia od umowy, zmiany jej warunków przez Sprzedającego, bądź stwierdzenia (zazwyczaj przez prawnika) nieprawdziwych kluczowych informacji dotyczących nieruchomości.

Due Diligence

Po wpłaceniu kaucji wybrana kancelaria prawnicza rozpoczyna badanie Due Diligence, czyli zbieranie i analiza niezbędnej dokumentacji i informacji dotyczących wybranej nieruchomosci. 

Zweryfikowane zostaną m.in:

W przypadku zakupu od dewelopera (off-plan, rynek pierwotny) czy:

• Istnieje prawidłowa tożsamość prawna właściciela/sprzedawcy nieruchomości, którą zamierzasz kupić.
• Nieruchomość w budowie jest legalnie zarejestrowana w odpowiednim rejestrze gruntów.
• Nieruchomość jest wolna od obciążeń (np. hipoteki, zastawy, inne).
• Posiadana jest odpowiednia dokumentacja miejskiego pozwolenia na budowę i zamieszkanie, zgodnie z lokalnymi przepisami planowania przestrzennego.
• Specyfikacje konstrukcyjne lub jakościowe zostały udostępnione kupującemu i zawarte w załączniku do umowy kupna.
• Istnieje gwarancja bankowa lub polisa ubezpieczeniowa zapewniająca gwarancję wszystkich środków pieniężnych zapłaconych deweloperowi podczas procesu budowy.
• Treść obowiązkowej 10-letniej gwarancji ubezpieczeniowej (Seguro Decenal) została potwierdzona i sprawdzona pod kątem pokrycia wszelkich wad konstrukcyjnych nieruchomości.
• Umowa kupna sporządzona przez dewelopera jest zgodna z prawem kupującego, jest w pełni zrozumiała oraz respektuje prawa kupującego.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego (resale), czy:

• Istnieje prawidłowa tożsamość prawna właściciela/sprzedawcy nieruchomości, którą zamierzasz kupić.
• Nieruchomość jest legalnie zarejestrowana w odpowiednim rejestrze gruntów.
• Nieruchomość jest wolna od wszelkich opłat (hipotecznych, zastawów, obciążeń itp.).
• Nieruchomość uzyskała odpowiednie pozwolenia budowlane i pozwolenie na użytkowanie od Urzędu Miejskiego, zgodnie z lokalnymi przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego.
• Przygotowane zostaną i podpisane wszystkie niezbędne umowy prywatne (np. umowa rezerwacyjna, umowa opcji, umowa sprzedaży) lub dokumenty publiczne (np. akt notarialny), niezbędne do przeprowadzenia transakcji zakupu. Standardowa procedura może obejmować najpierw podpisanie umowy prywatnej, zazwyczaj z wpłatą około 10% wartości zakupu, a następnie podpisanie aktu notarialnego sprzedaży/zakupu po upływie określonego czasu.

Po zakończeniu badania prawnik potwierdza na piśmie, czy proces poszukiwań zakończył się pomyślnie i przekazuje Kupującemu dokładny opis i wyjaśnienie każdego aspektu tego dochodzenia.

Prywatna umowa zakupu nieruchomości

Po przeprowadzeniu badania due diligence i założeniu, że wszystko jest w porządku, w ciągu 2-3 tygodni od podpisania zadatku rezerwacyjnego zostanie przystąpione do przygotowania, a następnie podpisania prywatnej umowy zakupu. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, właścicielowi zostanie zapłacona równowartość 10% ceny zakupu przez kupującego, natomiast w przypadku nieruchomości off plan zazwyczaj kwota ta wynosi 30% ceny zakupu.

Akt notarialny

W ciągu 4-6 tygodni, w zależności od warunków uzgodnionych ze sprzedającym, zostanie podpisany u Notariusza akt właśności. W tym momencie pozostała część ceny zakupu musi zostać zapłacona sprzedającemu, a nabywca fizycznie przejmuje nieruchomość. Płatność w tym momencie odbywa się z konta kancelarii prawnej lub za pomocą czeku bankowego. Istnieje również możliwość płatności bezpośrednio z hiszpańskiego konta bankowego.

W przypadku zakupu od dewelopera, czas podpisania aktu notarialnego jest bezpośrednio związany z ukończeniem budowy oraz jej formalną i techniczną możliwością oddania do użytkowania.

Testament

Jeśli nabyłeś nieruchomość w Hiszpanii lub jesteś posiadaczem innych aktywów w Hiszpanii, takich jak rachunki bankowe, polisy ubezpieczeniowe na życie, akcje lub inne produkty finansowe, zaleca się sporządzenie testamentu w Hiszpanii.

Wykonanie hiszpańskiego testamentu zapewni sprawną dystrybucję Twojego majątku w Hiszpanii oraz pomoże uniknąć przyszłych formalności, komplikacji, opóźnień i dodatkowych kosztów związanych z procesem sukcesji i dziedziczenia nieruchomości lub majątku położonego w Hiszpanii. W przypadku braku testamentu, przekazanie majątku może być utrudnione dla żony/męża lub krewnych.

W hiszpańskim testamencie spadkodawca może wybrać prawo swojego obywatelstwa jako prawo właściwe dla swojego spadku. Taki wybór umożliwia swobodne rozporządzanie majątkiem w Hiszpanii, zgodnie z ograniczeniami określonymi w prawie swojego państwa obywatelstwa, pomijając jednak przepisy dotyczące dziedziczenia przymusowego obowiązujące w Hiszpanii. Spadkodawca może wyznaczyć spadkobierców, określić ich udziały procentowe oraz ustalić szczegółowo, który majątek ma zostać przekazany spadkobiercom.

Brak hiszpańskiego testamentu oznacza konieczność legalizacji zagranicznego testamentu w Hiszpanii, co wiąże się z dodatkowym czasem i kosztami. Ponadto, w przypadku braku testamentu, dziedziczenie hiszpańskiego majątku podlega ściśle przepisom prawa kraju ostatniego miejsca zwykłego pobytu zmarłego.

Testament hiszpański umożliwia także określenie szczegółowych zasad podziału majątku oraz wyznaczenie wykonawcy testamentu, który będzie odpowiedzialny za spełnienie ostatnich życzeń spadkodawcy, w tym również wyznaczenie opiekunów dla niepełnoletnich dzieci.

Podsumowując, hiszpański testament przyspieszy, ułatwi i zminimalizuje koszty procesu sukcesji i dziedziczenia hiszpańskiego majątku.